אין צורך לחשוש מתמ”א 38

פעמים רבות קיים חשש לרכוש נכס אשר נמצא בהליך של תמ”א – חיזוק והוספה, הסיבה העיקרית היא הבירוקרטיה שנמצאת בהליך מסוג זה, שהרי העסקה היא גם מול היזם וגם מול הדיירים הקיימים בפרוייקט שהם חלק מהבעלים של הקרקע והזכויות בו.

ובכן, לרכישת נכס חדש בפרוייקט תמ”א חיזוק ותוספת, יתרונות רבים החל ממיקומו של הנכס (בד”כ במרכזי הערים) וכמובן גם במחירו (בד”כ קצת יותר זול מנכס חדש הנמכר באותה סביבה).

במרבית הפרויקטים של התחדשות עירונית קיים ליווי בנקאי, המשמעות של ליווי בנקאי זה שהבנק בדק את הפרויקט בצורה יסודית ומאמין בפרוייקט מכוון שהוא גם מלווה ליזם כסף לטובת הבניה וגם במידה והיזם ייפול (חס ושלום), הבנק המלווה יצטרך להיכנס לנעלי היזם ולהמשיך את ביצוע הפרויקט במקומו.

עבור כל תשלום שמשולם ליזם צריך להתקבל ערבות חוק מכר, הערבות אינה חייבת להיות של בנק ויכולה להיות גם ערבות של חברת ביטוח – מטרת הערבות היא להבטיח את כספי הרוכשים במידה ותצטרכו להמשיך את הבניה ללא יזם (יש כאן סוג של כפל הגנה הן ברמת הליווי הבנקאי והן ברמת הערבות).
במקרים בהם היזמים יותר מבוססים ובעלי יכולות כלכליות גבוהות, אין להם צורך להלוות מהבנקים כספים לטובת הבניה ויכולים לממן את הבניה מבלי להיעזר בבנק, במקרה כזה יש לשלם ליזם על פי לוח התשלומים הקבוע בחוק מכר הדירה – המתבצע על פי קצב התקדמות הבניה בלבד! לא תמיד נקבל במקרים אלו ערבות בנקאית עבור כספנו, אך חשוב לזכור ולשים לב שיש בגין הכסף ששילמנו ליזם הערת אזהרה בטאבו על שמנו עבור הנכס המיועד – דבר הנותן לנו ביטחון כלשהו.

במידה ואנו מעוניינים לרכוש נכס בפרוייקט תמ”א וזקוקים הלוואת משכנתה עבור הנכס צריך לשים לב למספר דברים:

1. במידה ויש לפרויקט ליווי בנקאי – החיים שלנו יותר קלים.
2. רצוי לאשר את הפרויקט הספציפי בנקים (אישור עקרוני לפרויקט) ולקבל הנחיות ודרישות מחלקה משפטית של אותו בנק – לפני החתימה על חוזה הרכישה.
3. במידה והפרויקט לא יאושרו ע”י בנק המשכנתאות, ככל הנראה ניתן יהיה כן לקבל את המשכנתה רק לאחר טופס 4 (יש להכניס סעיפים בחוזה לגבי לוח תשלומים).
4. התשלומים המשולמים ליזם יהיו לפי חוק המכר – קצב התקדמות הבנייה – לפי שלבים ובסיום אותו שלב – כשיש ליווי בנקאי ניתן להקדים תשלומים בד”כ.
5. כפסי המשכנתה ישולמו אחרונים לאחר תשלום כל ההון העצמי.
6. הלוואת המשכנתה מותנת בהיתר בניה בתוקף.

במידה ואתם רוכשים דירה קיימת בבניין שנמצא בהלך התמ”א, יש לדאוג לקבל הסכמת חברת התמ”א להתחייבות לרישום הערת אזהרה או משכנתה, כמו כן שהיא מסכימה לחתום על כתבי ההתחייבות של הבנקים.

לרכוש נכס הנמצא בהליך תמ”א זאת הזדמנות המלווה בחששות רבים, אך אם עושים את זה נכון עקב בצד אגודל ונעזרים בבעלי המקצוע המתאימים, אפשר לצלוח את זה בהצלחה רבה.

נשמח
לעמוד לרשותכם בכל שאלה בנושא

טל בר
ועופר לוין – רילס פתרונות מימון ריאליים