“הלוואת קבלן” – על מה מדברים כולם ?

לאחרונה המושג “הלוואת קבלן” נהייה מאוד נפוץ ברכישת דירה מקבלן, מדובר בסוג מוצר שיווקי / מכירתי המשותף לקבלנים ולבנק שיכול לקדם את אתכם לעסקת רכישת נכס מקבלן (יד ראשונה) במיוחד בתקופות לא הכי ברורות (כמו התקופה הנוכחית). כאשר שאומרים לכם “הלוואת קבלן” צריך לזכור שמדובר בהלוואה שאתם לוקחים תחת הסדר שנרקם בין היזם לבנק כאשר תשלום הריבית של ההלוואה משולמת על ידי היזם מראש לבנק.

למעשה לאחר תשלום הון עצמי שלכם בדרך כלל בגובה 5-15% (לכל יזם מדיניות משלו) אתם ניגשים לבנק המשכנתאות עימו סגר היזם תנאי הלוואה מיוחדים עבור הרוכשים שלו, מדובר בסוג של הלוואת משכנתה “עומדת” (בלון, בה קרן ההלוואה אינה קטנה עם השנים) ההלוואה הזאת היא לתקופה קצרה יחסית (בד”כ מסתיימת בסמוך למועד הצפוי למסירת הנכס) כאשר ריביות ההלוואה בפועל משולמות על ידי היזם ישירות לבנק המשכנתאות ואתם אינכם מחויבים בתשלום חודשי בגין הלוואה זאת. בתום תקופת ההלוואה עליכם לדאוג לסילוק אותה הלוואת “עומדת” אם על ידי מכירת נכס (במקרה של שיפור דיור), כספים מנוהלים או כאלה שנחסכו. במרבית המקרים הופכים את ההלוואה הזאת להלוואת משכנתה רגילה עם פריסה ארוכת שנים. שימו לב הבנק בודק אתכם מבחינת הכנסות ויכולת פיננסית לפני שהוא נותן לכם את ההלוואה (גם אם אתם לא משלמים בגינה) שהרי החוב הוא עליכם.. כמו כן במהלך תקופת ההלוואה יש צורך ביטוח חיים מוסב לטובת הבנק המלווה. למען הסר ספק, אותה הלוואת הקבלן משולמת לקבלן כמו משכנתה לכל דבר, יש הליך של בטחונות (כמו משכנתה רגילה) והכסף עובר מבנק המשכנתאות לחשבון הליווי של הפרויקט (ישולם באמצעות שובר תשלום) וגם בגין תשלום זה תקבלו ערבות בנקאית.

היתרון הגדול של אותה הלוואת קבלן, היא האפשרות להיכנס לעסקת נדל”ן עם הון עצמי נמוך (במרבית המקרים עד 10%) מבלי למכור נכס (במקרה של שיפור דיור) והקטנת החשיפה למדד תשומות הבניה בגין כלל הכספים ששולמו על ידיכם ואלו שנלקחו באותה הלוואת קבלן (שהרי החשיפה למדד היא על יתרת התשלום הפתוח ליזם), כמובן במידה ותזדקקו בעתיד להפוך את אותה “הלוואת קבלן” למשכנתה רגילה  ארוכת טווח, שהרי מועד הלקיחה שלה הוא עתידי, ככל הנראה תתקלו בריביות שוק סבירות יותר מאלו הקיימות כיום (כך מנבאים לנו מרבית  הכלכלנים).

החיסרון “בהלוואת קבלן”, הם התנאים שאותה ההלוואה שנסגרה מול הבנק, במידה והלוואת הקבלן צמודה למדד המחירים לצרכן, סביר להניח שביום בו תסלקו את “הלוואת הקבלן” יתרת הקרן תהייה גבוה מהקרן המקורית בשל עליות המדד על פני התקופה. במידה ותקופת “הלוואת הקבלן” קצרה (מסתיימת לפני טופס 4) המחזור של אותה הלוואה והפיכתה למשכנתה רגילה במרבית המקרים תוכל להתבצע רק בבנק שהעניק את אותה “הלוואת הקבלן” המקורית, כמובן במידה ויש רצון למכור את הדירה לפני קבלת טופס 4 על הרוכש שלכם לסלק את “הלוואת הקבלן” שלכם.

לכן חשוב מאוד להבין את תנאי “הלוואת הקבלן” מראש.

בהצלחה

טל ועופר