שיפור דיור – ניתן לעשות גם ללא הון עצמי

משפר דיור הינו בעל נכס המעוניין להחליף את הנכס הקיים שברשותו לנכס אחר, רכישה מקבלן או נכס קיים –  יד שניה.

במקרה זה ניתן לקבל מבנק המשכנתאות מימון לכדי 70% משווי הנכס הנרכש – כלומר על הרוכש לדאוג להשלים את ה 30% הנותרים לטובת השלמת העסקה.

הלכה למעשה,

ברשותנו נכס בשווי 2 מיליון ₪, אותו אנו מעוניינים למכור ולרכוש נכס אחר בשווי 2.5 מיליון ₪, קבלת הנכס החדש לרשותנו תהיה בעוד שנתיים ועלינו כבר לשלם למוכר כבר עכשיו חצי מיליון ₪. על הנכס שברשותנו קיימת הלוואת משכנתא עם יתרה של 500,000 ₪ ולמעשה אין לנו הון עצמי פרט להפרש שבין מכירת הנכס שלנו ליתרת המשכנתא כלומר יש לנו כ 1.5 מיליון ₪ “כלואים” בקירות הבית שלנו.

השאלות הנשאלות בד”כ במקרים כאלה הן:

  1. האם עלי למכור את הנכס שברשותי מיידי בכדי לשלם למוכר את הכסף ממכירת הנכס שלי?
  2. גם לאחר מכירת הנכס שלי יחסר לי כמיליון ₪ להשלמת הרכישה – כיצד עושים את זה לפני שאני מוכר את הנכס?
  3. כיצד אני יכול למכור את הנכס שלי אם יש לי עליו הלוואת משכנתא?

אכן סיטואציה מלחיצה אך ניתן לעבור אותה בשלום:

ראשית, אין צורך למכור את הנכס שנתיים לפני הזמן ולחפש פתרונות מגורים זמניים שבוודאי יעלו כסף רב, גם אם לא עומד ברשותנו הון עצמי כדי לשלם למוכר. כן ניתן להגדיל את הלוואת המשכנתא שלנו לכדי 50% משווי הנכס שלנו בניכוי יתרת המשכנתא (50% משווי הנכס פחות יתרת המשכנתא הקיימת) בצורה הנ”ל נשלם למוכר את הכסף אותו הוא דורש ללא הון עצמי משלנו – היוון ההון עצמי ה”כלוא” בקירות הבית.

הגדלה זו של ההלוואה היא למעשה הלוואת גישור עליה אנו נשלם ריביות בלבד – “השכרת הכסף מהבנק” עד למכירת הנכס שלנו, בכספי המכירה שנקבל עבור הנכס שלנו נחזיר לבנק את הכסף הנ”ל.

כעת אנו זקוקים להלוואת משכנתא בגובה של מיליון ₪ עבור הנכס החדש שרכשנו, למרות שעדיין לא מכרנו את הנכס שלנו. גם למצב זה מצאו הבנקים פתרון בצורת הלוואת “גרייס“. אנו מנהלים כרגיל, במועד המוגדר ע”פ לוח התשלומים אנו לוקחים הלוואת משכנתא חדשה ורגילה (עבור הנכס הנרכש) כאשר אנו מגדירים תקופה בה נשלם רק את מרכיב הריביות בהלוואה זאת – למעשה אנו דוחים את התשלום של קרן המשכנתא במספר חודשים / שנים עד שנמכור את הנכס שלנו ונוכל לעמוד כלכלית בתשלום המלא של תשלומי המשכנתא.

ולשאלת השאלות – כיצד מוכרים נכס אם יש עליו הלוואת משכנתא? התשובה היא מוכרים כרגיל! המשכנתא אינה מהווה בעיה במכירת הנכס. בד”כ התשלום הראשון של המכירה משולם למוכר (במקביל נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה), התשלום השני של הרוכש בד”כ משולם לבנק המשכנתאות כדי לסגור את הלוואת המשכנתא הקיימת על הנכס והיתרה של התשלום משולמת גם היא למוכר בהתאם ללוח התשלומים.

במידה והלוואת המשכנתא הקיימת שלכם על הנכס הנמכר בעלת תנאים טובים ואתם מעוניינים “לגרור” אותה לנכס החדש (להמשיך את התנאים הטובים שלה בהחלפת הנכס), ניתן לעשות זאת תוך כדי תאום עם עורכי הדין שמציינים זאת בחוזה ועם בנק המשכנתאות.

 

שיהיה בהצלחה,

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בנושא

טל בר ועופר לוין – רילס פתרונות מימון ריאליים 

שתפו:

כתבות נוספות

למחזר או לא – זאת השאלה!

בעקבות ירידת ריביות המשכנתה בעת האחרונה (ספטמבר 19), הוצפנו בפניות רבות בשאלה האם כדאי למחזר את הלוואת המשכנתה. אז אני אתן מספר

חתימה על כתבי התחייבות

בהליך המשכנתה בנק המשכנתאות מעביר את כספי המשכנתה למוכרים (אם מדובר באדם פרטי או קבלן) עוד לפני שנרשם הנכס בפועל על שמכם

הלוואה לכל מטרה

מידי פעם אנו מקבלים מלקוחות שנכנסו לחובות או זקוקים לעזרה כלכלית ומעוניינים לקחת משכנתה על חשבון הנכס שלהם לצורך כך. מה צריך

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
WhatsApp ליצירת קשר מהיר

כתוב את הכותרת כאן

יש ללחוץ על כפתור העריכה כדי לשנות את הטקסט הזה. לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית קולהע צופעט למרקוח איבן איף, ברומץ כלרשט מיחוצים. קלאצי צש בלי.

נשמח לענות על כל שאלה