מרבית הנכסים בארץ ממושכנים בצורה כלשהי לאחד מהבנקים למשכנתאות, המשכון הנ”ל לא אמור להוות בעיה בהליך המכירה או הרכישה, אמנם ההליך קצת יותר בירוקרטי מרכישה ללא משכנתה ויש לשים לב למספר דגשים בעיקר בתאום הציפיות למועדי התשלומים.
יש לזכור, ככל אצבע – תמיד צריכה להירשם הערת אזהרה לטובת הרוכשים החדשים (גם אם יש משכנתה על הנכס), אין בעיה לשלם ישירות לכיס המוכרים חלק קטן יחסית (5-20%) מההון העצמי של הרוכשים בתחילת ההליך, אך כמובן לוודא שהוא מועבר לאחר שאכן נרשמה הערה לטובת הרוכשים בזכויות הנכס.
במידה וקיימת הלוואת משכנתה, מומלץ מאוד שהתשלומים הבאים מן ההון העצמי של הרוכשים ישולמו על מנת להקטין עד כדי סגירת המשכנתה של המוכרים (במקום לשלם למוכרים ישירות, משלמים לבנק המשכנתאות שלהם).
במידה ובאמצעות ההון העצמי של הרוכשים נסגרה כלל המשכנתה של המוכרים ולמעשה התשלום הבא הוא מכספי המשכנתה של הרוכשים, ניתן יהיה לעשות זאת רק לאחר קבלת אישור זכויות נקי מהלוואות ושעבודים קודמים וכמובן שלאחר רישום הערת אזהרה לבנק המשכנתאות הנוכחי של הרוכשים, ניתן יהיה לקבל משכנתה בפועל לנכס החדש.
במידה והמשכנתה צומצמה על ידי תשלומי ההון העצמי של הרוכשים ולמעשה נשארה יתרת משכנתה שיש צורך לסלקה באמצעות המשכנתה של הרוכשים, יש לדרוש מהמוכרים “מכתב כוונות” עדכני, המאשר לרשום הערת אזהרה לבנק המשכנתאות החדש, לפי מסמך זה בנק המשכנתאות ישלם את יתרת המשכנתה של המוכרים ישירות לבנק שלהם ובשלב השני, רק לאחר שזה יסלק את המשכנתה מרישומי הזכויות השונים ניתן יהיה להמשיך את הליך משיכת הכספים מהמשכנתה של הרוכשים והעברתה למוכרים.
לכן, הליך זה מצריך סבלנות, הבנה ולוח זמנים שבדרך כלל תלוי על גורם שלישי הבנק וחברות משכנות / טאבו…
נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בנושא
טל בר ועופר לוין – רילס פתרונות מימון ריאליים
ליצירת קשר מהיר