לוח תשלומים – ברכישה מקבלן / יזם

בכל חוזה רכשיה קיימת התייחסות ללוח התשלומים, לוח התשלומים מהווה חלק בלתי נפרד מחוזה הרכישה ועל פי רוב הוא נמצא ב”נספח תשלומים” שברשימת נספחי החוזה. למעשה אי עמידה במועדים הנקובים בלוח התשלומים שלא בהסכמת הצדדים יכולה להביא להפרה יסודית של חוזה הרכישה (על כל משמעויות ביטול החוזה).

שימו לב, בעסקה מיזם המלווה על ידי בנק או חברת ביטוח, כספי הרכישה משולמים ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט (חשבון זה מנוהל ומפוקח על ידי הגורם המימוני המלווה את היזם בעסקה זאת). כל תשלום מתשלומי העסקה יבוצע על ידי תשלום פיזי של שובר תשלום מפנקס השוברים (אותו תקבלו במעמד החתימה על חוזה רכישה). לכל דירה בפרויקט מופק פנקס שוברים ייעודי ויש לוודא במועד קבלת הפנקס שוברים שפרטי הדירה והבניין רשומים נכון על גבי השוברים שניתן לכם.

בדרך כלל התשלום הראשון של העסקה יהיה בגובה 5-20% מסך העסקה.

לאחר מכן התשלומים יהיו בהתאם לסיכום עם היזם.

חשוב לבדוק את מקור התשלומים אם מכספי הון עצמי שלכם או כספי משכנתה ולהיערך בהתאם למועד הידוע כפי שמופיע בלוח התשלומים (משכנתה להיערך כ 60 יום מראש).

בגין כל תשלום ששילמתם, אתם אמורים לקבל קבלה מהיזם וערבות בנקאית מהגורם המלווה, הערבות תהייה בגובה התשלום ששולם לרוב ללא מרכיב המע”מ. חשוב מאוד לשמור על מסמכים אלו ועל השוברים ששולמו לטובת הוכחת הכספים ששולמו כמו כן במעמד קבלת הנכס יש צורך להחזיר את הערבות הבנקאית ליזם.

לוחות תשלומים נפוצים.

לוח התשלומים 20/80 או 15/85

לאחרונה נפוץ מאוד בקרב יזמי נדל”ן לוח תשלומים של 15/85 או 20/80

המשמעות היא; שלמו במעמד חתימת חוזה הרכישה 15 או 20 אחוז משווי העסקה (יש מקרים שאפילו ניתן לשלם 10%) ואת יתרת התשלום לקראת אכלוס.

יתרונות:

• האפשרות להיכנס לעסקה עם הון עצמי יחסית נמוך.
• את התקופה שעד האכלוס ותשלום יתרת הכספים, תוכל לנצל לטובת חיסכון כסף נוסף ולהגדיל את ההון שלכם.
• במידה ואתם משפרי דיור, יש לכם זמן למכור את הנכס שלכם בנוחות ובמחיר רצוי ללא לחץ.
• אם יש צורך במשכנתה לטובת השלמת העסקה לאחר תשלום ההון העצמי, תוכלו לקחת אותה לקראת האכלוס העתידי, כאשר תנאי השוק יהיו טובים יותר ככל הנראה ( 9/23)

חסרונות:

• החשיפה להצמדה למדד תשומות הבניה של יתרת התשלום ליזם, בחלק מהמקרים יש פתור מלא ממדד או פתור לתקופות מסוימות ממדד זה (בהתאם לעסקה והיזם).
• היה והיכולת הכלכלית שלכם נפגע ולא הצלחתם לחסוך כספים כפי שתכננתם או שלא תאושר לכם משכנתה כפי שחשבתם במועד הרכישה, האם יש אפשרויות גיבוי?

לוח התשלומים – 10% ו”הלוואת קבלן”

כאשר אומרים לכם “הלוואת קבלן” צריך לזכור שמדובר בהלוואה שאתם לוקחים תחת הסדר שנרקם בין היזם לבנק ותשלום הריבית משולם על ידי היזם.

למעשה לאחר תשלום הון עצמי שלכם בדרך כלל בגובה 5-15% (לכל יזם מדיניות משלו) אתם ניגשים לבנק המשכנתאות עימו סגר היזם תנאי הלוואה מיוחדים עבור הרוכשים שלו, מדובר בסוג של הלוואת משכנתה “עומדת” (בלון) לתקופה קצרה (קרן ההלוואה אינה קטנה עם השנים) ריביות ההלוואה בפועל משולמות על ידי היזם ישירות לבנק המשכנתאות ואתם אינכם מחויבים בתשלום חודשי בגין הלוואה זאת. בתום תקופת ההלוואה עליכם לדאוג לסילוק אותה הלוואת “עומדת” (אם על ידי מכירת נכס במקרה של שיפור דיור, כספים מנוהלים או כאלה שנחסכו או להפוך את ההלוואה הזאת להלוואת משכנתה רגילה עם פריסה ארוכת שנים). שימו לב שבמהלך תקופת ההלוואה יש צורך ביטוח חיים מוסב לטובת הבנק המלווה. למען הסר ספק, תשלום הלוואת הקבלן מבוצעת לקבלן כמו משכנתה לכל דבר, הכסף עובר מבנק המשכנתאות לחשבון הליווי של הפרויקט (תשלום שובר) וגם בגין תשלום זה תתקבל ערבות בנקאית.

היתרון הגדול של הלוואת קבלן, היא האפשרות להיכנס לעסקת נדל”ן  עם הון עצמי נמוך (במרבית המקרים עד 10%) והקטנת החשיפה למדד תשומות הבניה בגין כלל הכספים ששולמו על ידיכם ואלו שנלקחו באותה הלוואת קבלן (החשיפה למדד היא על יתרת התשלום הפתוח ליזם המהווים בד”כ כ 30-20 אחוז)

החיסרון בהלוואת קבלן, הם התנאים שאותה ההלוואה שנסגרה מול הבנק, במידה והלוואת הקבלן צמודה למדד המחירים לצרכן, סביר להניח שביום בו תסלקו את ההלוואה יתרת הקרן תהייה גבוה מהקרן המקורית בגלל עליות של המדד על פני השנים. לכן חשוב מאוד להבין את תנאי הלוואת הקבלן מראש.