כיצד להתייחס לנכס להשקעה?

לא פעם אנו נתקלים בלקוחות המעוניינים להשקיע בנדל”ן, לרכוש נכס נוסף ולהנות מהכנסה חודשית בגין הנכס שרכשו, כמובן שהמפתח לכל העניין היא התשואה מהנכס.

בדרך כלל על נכס להשקעה רצוי לחשוב על שתי האפשרויות הבאות:

1. האם אנו מעוניינים בהכנסה נוספת חודשית קבוע? במקום שהכסף ישכב בבנק, שהכסף יעבוד עבורנו בצורת “דירה” ואנו נהנה מהשכירות שלה.
2. האם אנחנו רוצים לעשות “אקזיט” – ממנפים את הכסף, מגייסים כסף נוסף (משכנתה) השכירות החודשית תכסה את המשכנתה (מאזן אפס) ובבוא העת כאשר נמכור את הנכס נרוויח מההשבחה שלו ומהקטנת חוב המשכנתה לבנק (שהרי כל חודש קטנה יתרת הקרן באמצעות שלום המשכנתה).

כמובן ששילוב של שתי אפשרויות אלו היא האידיאלית ביותר – חלק מההכנסות השכירות ישלמו את המשכנתה וחלקן יכנסו כהכנסה חודשית נוספת ובבוא העט אקזיט נחמד.

מכוון שמדובר בנכס להשקעה, רצוי מאוד בשלב הראשוני להתייחס לנכס כאל עסק ולא כאל דירת המגורים שלכם ולבחון את הנכס בעני המשקיע – האם הנכס יניב לכם הכנסה חודשית או “אקזיט” עתידי או גם וגם. ורק לאחר מכן להבין ולהתחבר לנכס.

רצוי לקחת בחשבון ולהכניס לעלות העסקה את כל הגורמים הכספיים הקשורים באופן ישיר לעסקה.

החל ממס רכישה, עלות תיווך, עורך דין, שיפוץ, מוצרים לבנים וריהוט, עלות שכירות של חודש/חודשיים עד השכירות הראשונה של הנכס.

חישוב התשואה השנתית צריך להתבצע ממחיר העלות בפועל של העסקה (כפי שציינתי) והחלוקה הנכונה לדעתי צריכה להיות לפי 11 חודשי שכירות בשנה (חודש שכירות לטובת קרן בלת”מ) ומכאן תקבלו את תוצאת התשואה השנתית עבור הנכס.

לאחר תוצאה זאת תוכלו לבחון את אותו “אקזיט” עתידי ולהבין האם העסקה הזאת נכונה עבורכם – במקרים רבים גם תשואה אפסית היא טובה וגם אם יש צורך ואפשרות “להכניס את היד לכיס” במטרה ל”אקזיט” ברור ומובטח.

נכס להשקעה, הוא כמו עסק, יש צורך לבנות תוכנית עסקית ברורה, להבין את היכולות, האפשרויות הסיכונים והכדאיות ורק אז לצאת לדרך.

שיהיה בהצלחה !

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בנושא

טל בר ועופר לוין – רילס פתרונות מימון ריאליים