בניה עצמית או שיפוץ מסיבי

בניה עצמית או שיפוץ מסיבי של נכס הן ללא ספק אחת ההוצאות הגדולות והמשמעותיות בחיי משפחה.

עולם הבנייה מתחלק לשלושה סוגים, משפחות שיעדיפו לרכוש את הבית צומד הקרקע שלהן מוכן (רכישה מיזם). משפחות שישכירו את שירותיו של “קבלן מפתח”, יפגשו עימו בתחילת הדרך, ימסרו לו את התוכנית השונות ויפגשו אותו בשנית כאשר זה ימסור להם את המפתח לביתם החדש בסיום הליך הבניה והסוג השלישי הן המשפחות שבונות או משפצות את הבית שלהן בעצמן.

ברכישת הנכס מיזם – הרכישה בטוחה וקלה למדי וללא כאבי ראש, אנו רוכשים עסקת חבילה מאותו יזם (קרקע ונכס) אנו יודעים בעבור מה אנו משלמים אין הפתעות אך כנגד אנו רוכשים בית שלא תמיד תוכנן לפי הרצונות והחלומות שלנו וכל שינוי שנרצה לעשות בו תוך כדי הבנייה או לאחר הבניה יעלה לנו בדרך כלל כסף רב. צריך לזכור שבדרך כלל אין ייחודיות של הבית שרכשנו מאותו יזם מכוון שהוא בונה מספר בתים זהים במקביל באותה שכונה ואם רצינו ליצור בידול לנכס שלנו לא נוכל לזכות לה בצורה הנ”ל. עסקה מסוג זה הרבה יותר קלה להשגת מימון משכנתא על ידי הבנק מכוון שיש יזם שיעניק ערבויות מתאימות ובדרך כלל גם ליווי של בנק מלווה. כמובן שבמקרה שכזה עלות הרכישה תהייה יקרה יותר מבניה עצמית (הרווח של היזם)

בבניה עצמית – אתם הבונים נכנסים לנעלי היזם!

היתרון בצורה זאת של בניה – אתם שולטים בהליך הבניה, בתכנון, בתקציב וכמובן העלויות הסופיות של ככל העסקה זולות בהרבה מכוון שהרווח היזמי של הפרויקט נשאר בכיסכם ולא בכיסו של היזם.

השלב הראשון: איתור ורכישת הקרקע, המרכיב העיקרי בבתים צמודי הקרקע היא עלות הקרקע. שהרי בניה זהה של 220 מטר ברעננה או בטבריה תהייה אותה עלות אך מחיר הקרקע יהיה כנראה ברעננה יקר פי כמה מהקרקע הטבריינית…

ניתן לקבל עזרה במימון רכישת הקרקע על ידי בנק משכנתאות כל עוד מדובר בקרקע המיועדות לבניה על פי תוכנית המתאר הארצית (לא חייב שיהיה לה היתר בניה), וכמובן שניתן גם למשכן אותה (טאבו, רמ”י, קק”ל וכו’), המימון על הקרקע יינתן לפי שווי הקרקע בהערכת השמאי של הבנק המלווה ובד”כ עד 50-60% משווי הקרקע.

השלב השני: תכנון הבנייה. לאחר שרכשנו את הקרקע צריך לתכנן את הבית המיועד, בהליך זה אנו כבר נעזרים באדריכל רשום שיתכנן לנו את הבית על פי הרצונות שלנו, תנאי השטח של הקרקע שלנו, החוקים והתקנות השונות. לאחר מכן תוגש התוכנית לרשות המקומית לאישורה.

בשלב זה חשוב מאוד להגדיר לאדריכל את התקציב של הבניה שעומד לרשותכם בצורה מדויקת ככל שניתן בכדי שלא לחרוג מתקציב זה.

מה כולל התקציב הבנייה?

תקציב הבניה אמור לכלול את כל המרכיבים השונים של הבניה, החל משכר הטרחה של האדריכל והיועצים השונים, האגרות דרך מערכות החשמל והאריחים ועד דלתות הפנים ותכנון הגינה של הבית החדש שלכם.

ככל שבשלבים הראשונים של התכנון תפרטו את הדרישות שלכם ותכניסו כמה שיותר פרטים לתקציב הבניה (מפרטים), תוכלו לתכנן את התקציב הבניה שלכם בחכמה עם כמה שפחות “הפתעות” שיצוצו לאורך הדרך. הממוצע של ה”בלתי צפוי” בבניה פרטית בארץ עומד  על מעל ל 25% מהתקציב המקורי וזה נובע מבניית תקציב בצורה לא אחראית והשמטת פרטים חשובים או תמחור לא נכון של העלויות השונות.

במקרים רבים, משפחות שנכנסו להליך הבנייה בשן ועין מוצאות עצמם עם הוצאות “בלתי צפויות” גבוהות מאוד שאינן יכולות לעמוד בהן ומצב זה מכריח אותם לעצור את הבניה או למכור את הפרויקט.

כיצד מממנים בניה עצמית ?

פרוייקט בניה עצמית ניתן לממן על ידי בנק המשכנתאות לכדי 75% מסך עלויות הבניה ושווי הקרקע יחדיו (כמובן שבהתאם לרגולציה של כל לקוח ולקוח והנחיות הבנק השונות). החישוב של הסכום הכולל של הפרויקט שממנו יקבע גובה ההלוואה נקבע על ידי שמאי הבנק שמעריך את הקרקע (לאחר היתר הבניה) בודק את עלויות הבניה השונות בהתאם לתוכנית הבניה ומאשר את העלות הכוללת של הפרויקט. חשוב לשים לב, שאם רכשנו את הקרקע בשקל לפניי 20 שנים או ירשנו אותה השמאי יעריך את השווי שלה לטובת החישוב לפי ערך אמיתי ולא לפי ערך הרכישה שלה !

כלומר משפחה שרכשה קרקע לפני שנים רבות ב 150,000 ₪ עברו מספר שנים והשמאי העריך את הקרקע כיום בשווי של 1 מיליון ₪ כאשר עלות הבניה שלהם היא 1.5 מיליון, הפרויקט עצמו מחושב לפי 2.5 מיליון ₪, כלומר תוכל המשפחה במקרה ומדובר בנכס יחיד שלה לקבל על פי רוב מימון של כלל הבניה מהבנק מבלי להוציא כסף מהכיס – שהרי ההון העצמי שלהם נמצא בקרקע (קיימים מקרים בהם הבנקים ידרשו הון מינימלי על ידי המשפחה הבונה)

לאחר שהסדרנו את כל העניינים הבירוקרטיים מול הבנק וחתמנו על הליך הלוואת המשכנתא לטובת מימון הבניה, חשוב לזכור שהבנק משחרר את הכספים בשלבים לחשבון הבנק שלכם – אתם מנהלים את התזרים, בד”כ שחרור הכספים מבוצע ב 6 שלבים לפי קצב התקדמות הבניה – השחרור בסיום כל שלב ולא מראש והשלבים מוגדרים על ידי השמאי לכן חשוב מאוד:

• חתימה על חוזה עבודה מסודר מול הקבלנים והספקים השונים כאשר מוגדר שהתשלום לקבלנים ולספקים מבוצע בסיום כל שלב ולא מראש.
• וודאו שהמפקח הבניה שלכם יהיה נוכח במעמד השמאות כדי שיסכם עם השמאי על שלבי הבנייה ובהתאמה שחרור הכספים מהבנק.
• דאגו להעביר לשמאי את כל העלויות והמפרטים השונים של הבניה כדי שיוכל להחשיב אותם בשמאות שלו.
• ודאו שלוח התשלומים לקבלן ולספקים השונים מסונכרן עם השמאי כדי למנוע אי נעימויות
• ודאו שמרכיב המע”מ נמצא בתוך חישובי העלויות שלכם!

שיפוץ מסיבי

החלטתם לשפץ את הבית בצורה מסיבית (קצת יותר מלצבוע את הסלון…) במקרים רבים נדרש מימון גבוה לשיפוצים מסוג זה. החל מהעסקת מעצב או מעצבת פנים דרך תוכניות ובעלי מקצוע שונים..

המימון הקל ביותר עבור שיפוץ מסוג זה הוא לקיחת הלוואת משכנתא על ידי משכון הנכס המיועד לשיפוץ על ידי בנק המשכנתאות. במקרה שכזה ניתן לגייס עד לכדי 50% משווי הנכס לפי הערכת שמאי הבנק, כמובן שיש להציג לשמאי את תוכניות השיפוץ ועלותו בכדי שזה יאשר אותן.  חשוב לשים לב שאם תוכנית השיפוץ כוללת תוספות שונות למבנה או שינויים במבנה יש צורך לאישור מהרשויות המתאימות – הבנק לא יממן שיפוץ או בניה שאינה על פי חוק.

גם במקרה של שיפוץ מסיבי, יש לבנות תוכנית שיפוץ תקציבית כמה שיותר מדויקת בכדי להימנע מהוצאות “בלתי צפויות” במהלך השיפוץ. גם במימון שיפוץ הבנק ישחרר את הכספים המיועדים לחשבון הבנק שלכם במספר פעימות (2 ל 3) כאשר הבנק ידרוש שהשמאי יבקר בנכס במהלך השיפוץ לפחות פעם אחרת נוספת בכדי לוודא את קיום השיפוץ.

אין צורך להציג לבנק או לשמאי קבלות וחשבוניות עבור בעלי המקצוע השונים אך חשוב לשמור מסמכים אלו בכדי להתקזז עם מס שבח במכירה עתידית של הנכס.

לסיכום,

חשוב לזכור הן במימון בבניה עצמית או שיפוץ, לאחר שקבענו מול הבנק את הסכום ההלוואה הרצוי וחתמנו על ההליך המשכנתא, יהיה קשה עד בלתי אפשרי להגדיל את המשכנתא במידה ונגלה סכומים “בלתי צפויים” שחסרים לנו תוך כדי ההליך, לכן חשוב לבנות תקציב מדויק כמה שיותר הן לשיפוץ והן לבניה עצמית.

לא ניתן להעמיס על המימון הבנקאי מוצרי חשמל “לבנים” (מקרר, מדיח כלים וכו’) וכמובן לא ריהוט, במידת הצורך מימון הוצאות אלו צריכות להגיע ממקורות מימון אחרים (הלוואה על חשבון קרנות השתלמות, משלימות מהבנק או תשלומים בכרטיס אשראי).

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בנושא

טל בר ועופר לוין – רילס פתרונות מימון ריאליים